Vendre sa résidence principale à soi-même, maison ou appartement

Souvent on entend des personnes indiquant vouloir se revendre sa résidence principale. Que ce soit une maison ou un appartement la vente à soi-même est-elle une vraie ou fausse bonne idée ? Y-a-t-il un risque et quels sont réellement les avantages et inconvénient de cette opération.

La vente à soi-même de la résidence principale

Cette question revient régulièrement lorsque je discute avec des amis. Ils sont intéressés pour se lancer dans l’investissement immobilier mais ne disposent pas des moyens ou de la logique d’investisseur. La solution de la vente à soi-même parait au premier abord simple est rapide.

Pourquoi vendre à soi même ?

la vente à soi même

Vendre sa maison à soi même bon plan ou mauvaise idée ?

Que ce soit pour préparer la retraite ou améliorer les fins de moi se revendre sa résidence principale est une idée attrayant au premier abord. Elle agit dans le subconscient du propriétaire. Celui-ci est soulagé de ne pas avoir à chercher un bien immobilier pour le louer.

Il y a également un côté affectif sur sa maison ou appartement. C’est dans celui-ci qu’il a vécu et bien entendu l’immeuble et irréprochable et va lui permettre de générer des beaux revenus locatifs.

D’autres vont avoir cette idée lorsqu’ils s’apercevront que leur résidence principale ne se vend pas. En se rachetant celle-ci ils pensent éviter de perdre de l’argent. Cette logique ne l’est pas puisque c’est eux qui achèteront à un prix supérieur au marché. Si la maison ne se vend pas c’est qu’il y a soit un loup soit un problème de prix.

Enfin la vente à soi-même permet de générer de la trésorerie rapidement. Plus votre crédit principal sera remboursé plus le montant de trésorerie sera disponible. La vente à soi-même peut–être une solution pour générer du cash.

Les avantages de se racheter sa résidence principale

la vente à soi-même

Générer du cash avec la vente de sa maison à soi-même

Tout n’est pas négatif dans la vente à soi-même. Il subsiste un avantage de taille. Etant exonéré de la plus-value immobilière sur la vente de votre résidence principale vous allez pouvoir la récupérer rapidement. Pas besoin de mettre en vente votre maison sur un marché dont les acheteurs ne seront pas appréciés votre bien à sa juste valeur.

Un autre avantage et de revendre son bien moins cher que le prix du marché. Cette situation assez rare permet de faire baisser artificiellement la valeur totale de son patrimoine. Pour éviter de payer l’ISF il y a de meilleure solution.

Vous devez effectuer de nombreuses réparations dans votre logement ? Vous rachetez votre maison ou appartement va vous permettre de défiscaliser les travaux. Mais attention à bien respecter les conditions à savoir la location durant les trois années qui suivent la déduction des travaux.

Même si ce n’est pas la meilleure idée celle-ci peut être envisagée si vous posséder un très bon bien immobilier que vous souhaitez conserverez de nombreuses années. Cette démarche doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale comme nous le verrons dans cet article.

Les inconvénients de la vente à soi-même

Au-delà de l’exonération sur la plus-value réalisée les inconvénients de la vente à soi-même sont réels. Nous verrons pourquoi le FISC n’aime pas ce type d’opération. Mais surtout pourquoi dépensez-vous même de l’argent pour réaliser votre plus-value. Il est préférable que celle-ci soit apporté par un autre acheteur.

En vous rachetant votre résidence principale le risque de se la racheter à un prix supérieur au marché est réel.

La vente à soi-même pour le FISC

Vente à soi-même attention à la requalification

Lorsque vous vous revendez votre maison à vous même vous allez attirer l’attention des services fiscaux. Ceux-ci vont étudier en détail votre opération. Le seul objectif est de requalifier cette vente en opération déguisée pour vous exempter du paiement de l’impôt sur la plus-value. Le motif qui est utilisé est celui de l’abus de droit.

Cependant toutes les ventes à soi-même ne sont pas requalifiées fiscalement. Si celle-ci rentre dans un projet patrimonial global l’intérêt de la chose est réel. Reste à prouver que c’est bien le cas pour le FISC.

La vente à soi-même pour les banques

Les banquiers sont frileux pour vous accorder un crédit immobilier pour une vente à soi-même

Les banquiers sont généralement réticents dès que leur présenter un projet pour vous racheter votre résidence principale. Les raisons sont multiples. Déjà celui-ci a bien compris que si vous réalisez cette opération c’est souvent parce que vous n’arrivez pas à vendre votre maison au prix souhaité. Ainsi il devra financer un bien à un prix qui ne correspond pas au marché. Le risque prix par le créancier est donc mécaniquement plus élevé.

Comme il existe un risque fiscal important la banque va s’exposer à des sanctions. En effet elle pourrait se rendre complice d’une opération « illégale » pour les services des impôts.

Pour réaliser ce type d’opération vous devez avoir les reins solides et surtout une très bonne relation avec votre banquier. Inutile de perdre votre temps à présenter votre projet à des courtiers en crédit immobilier. Ces opérations sont marquées au fer rouge.

Comment vendre à soi-même

Si vous souhaitez toujours vendre à vous-même votre résidence principale c’est possible en suivant ces conseils.

Evaluation du prix de résidence principale

Comment évaluer le prix de sa résidence principale

Il vous faudra en premier lieu plusieurs évaluations de professionnel de l’immobilier. Idéalement vous devriez en posséder trois différentes. Vous pouvez ainsi faire la moyenne de ces estimations.

Ensuite il vous faudrait obtenir une évaluation réalisée par un notaire. Celle-ci va permettre de s’assurer que l’estimation que vous en avez faite est conforme à la sienne. En cas de différence importante il vous faudra revoir les estimations plombes cette moyenne.

N’oubliez pas que l’obtention de ces estimations est rarement gratuite. En effet, vous allez demander à un professionnel de vous estimer un bien qui ne sera pas mis en vente chez lui. A 300 euros l’estimation par un agent plus celle établit par le notaire on se rapproche des 1500 euros.

Vérifier le prix de vente à soi même

Vous pouvez vous baser sur les données du FISC pour estimer le prix de vente de votre maison ou appartement. En effet à partir de votre espace en ligne sur le site impot.gouv.fr, vous pouvez consulter les informations sur les ventes réalisées. Il vous suffit de mettre votre adresse ainsi que les données techniques comme le type du logement et sa superficie, de choisir la période des ventes réalisées. Vous trouverez toutes celles qui ont été réalisées dans votre quartier.

Mais attention car vous n’avez pas de réelles informations sur la qualité intrinsèque du bien. Si les biens comparables en termes de superficie et d’affectation qui ont été vendu nécessitaient une lourde rénovation le prix de vente sera très inférieur. Vous devrez alors batailler avec le FISC pour démonter la justesse de votre estimation.

Création d’une SCI à l’IS pour se vendre sa résidence principale

Pour éviter toutes requalifications lors d’une vente à soi-même la meilleure solution est celle qui consiste à vendre votre résidence principale à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IS à un objet commercial. Etant une personne morale à part entière ce montage permet de mieux se prémunir d’une requalification sur la vente.

Création d’une SCI à l’IR pour se racheter sa résidence principale

SCI IR

SCI à l’IR est une SCI dite transparente

Vous pouvez optez pour le rachat par une SCI transparente c’est à dire soumise à l’impôt sur le revenu. Une SCI à l’IR que vous posséderiez et qui rachèterait votre résidence principale peut justifier de la nature de l’opération lorsqu’elle s’inscrit dans une démarche patrimoniale globale.

Cette opération a du sens lorsque vous souhaitez transmettre à vos enfants une partie de votre bien immobilier. Vous devriez créer une SCI avec vos enfants qui possèdent une faible part de la SCI. Ensuite vous leur donnez la nue propriétaire des parts tout en conservant l’usufruit. On parle alors de démembrement.

Valider la vente à soi-même par un fiscaliste en patrimoine

La vente à soi-même de sa résidence est compliquée et un fiscaliste spécialisé en patrimoine devra vous assister. Que ce soit pour la vente de votre maison ou de votre appartement il vous sera d’une aide précieuse pour monter un bon dossier. Les notaires peuvent également jouer ce rôle. Il ne faut cependant pas que vous menez se projet seul.

Vous vérifierez les domaines de compétences du cabinet que vous sollicitez. Il n’est pas question de prendre rendez-vous avec un cabinet de conseil en patrimoine qui a pour seul objectif de vous vendre un bien ou des parts dans des produits de défiscalisation. Il s’agit bien d’un avocat spécialisé dans ce type d’opération.

Demander un rescrit fiscal pour la vente à soi-même

Enfin lorsque votre montage est entièrement finalisé présenter le à l’administration fiscale. Inutile de leur cacher votre montage. Le FISC saura tout. Si votre projet est validé par le conseiller, demander lui un rescrit fiscal. Celui-ci fera fois s’il revenait sur sa parole lors d’un contrôle par les services spécialisés dans l’immobilier. Deux précautions valent mieux qu’une.

La vente à soi-même de sa résidence principale une fausse bonne idée

vente à soi même fausse bonne idée

La vente à soi-même une véritable fausse bonne idée

Comme nous avons pu le constater la vente à soi-même en matière d’immobilier est bien plus complexe qu’elle n’y parait. Elle va vous attirer l’attention du FISC. Celui-ci vous soupçonnera d’avoir générer virtuellement une plus-value dont l’objectif est de générer des revenus sans payer d’impôt.

Ainsi votre projet doit être bien ficelé pour que celui-ci ne soit pas remis en cause. C’est une fois ce montage bien préparé que vous pouvez envisager de demander un prêt à votre banquier. Si vous avez une longue relation de confiance et que vous êtes un bon client (si vous avez de l’argent) celui-ci peut vous suivre. Ce n’est pas une opération courante chez les banquiers.

Vous devez envisager ce montage uniquement si l’intérêt est bien réel. C’est à dire que sa réalisation n’a pas pour seul objectif de ne pas avoir l’impression de brader son bien immobilier.

Enfin il faudra aller chercher les bons conseils auprès de ceux qui savent. Les avocats en droit immobilier, votre notaire ou même votre centre des impôts seront de bons conseils.

The following two tabs change content below.

Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

Derniers articles parLudo (voir tous)