Le cash-flow dans l’immobilier

Le cash-flow est une notion qui revient souvent lorsque l’on discute avec des investisseurs chevronnés. Celle-ci est plus importante que la rentabilité.

Le cash-flow c’est quoi ?

cash flow

Comment devenir riche avec le cash flow positif

Le cash-flow est un terme anglo-saxo. Il signifie « flux de trésorerie ». Le cash-flow est donc une notion financière permettant d’analyser les incidences de l’investissement immobilier sur la trésorerie. Un cash-flow positif signifie que vos rentrées provenant de vos loyers sont supérieures à vos dépenses (emprunt, taxe foncière, dépenses d’entretient). A l’inverse un cash-flow négatif va vous obliger d’ajouter régulièrement de l’argent pour couvrir le remboursement de votre mensualité.

Cash-Flow ou effort d’épargne

Deux notions s’affrontent frontalement dans l’immobilier : le cash-flow (sous-entendu positif) et l’effort d’épargne. La rentabilité elle n’est là que pour les départager. Cependant le résultat est sans appel. Un investissement immobilier qui génère un cash-flow positif est bien plus intéressant que celui fera appel à l’effort d’épargne.

Le cash-flow pour l’immobilier ancien

cash flow immobilier ancien

une maison dans l’ancien pour générer du cash flow positif

Pour générer du cash-flow dans l’immobilier il faut obligatoirement vous tourner vers l’immobilier ancien. C’est le seul qui va vous permettre d’obtenir des loyers qui vont couvrir l’intégralité de vos mensualités de remboursement du crédit.

Il ne faut pas oublier la fiscalité de l’immobilier. Ainsi le cash-flow sera réellement présent lorsque vous serez en mesure avec vos loyers perçus de payer les taxes associées.

L’effort d’épargne pour l’immobilier neuf

Pour vous vendre un bien dans l’immobilier neuf sous un dispositif fiscal le commercial mettra en avant l’effort d’épargne. Cette notion est le cash-flow négatif. Cependant le marketing a réussi à anoblir cette dépense. L’effort d’épargne consiste à compléter chaque mois à partir de vos revenus la partie manquante pour rembourser votre crédit immobilier.

Se créer un cash-flow positif, donc diminuer l’effort d’épargne, n’existe pas dans l’immobilier neuf. D’ailleurs j’invite les vendeurs de Pinel et compagnie de nous fournir en commentaire les produits qui possèdent un bien qui génère un cash-flow positif sur 15 ans et sans apport.

Générer un cash-flow positif dans l’immobilier

Comment générer un bon cash-flow dans l’immobilier ? Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf c’est possible mais pas de la même façon. Dans un cas vous l’obtiendrez sans apport dans l’autre en puisant dans votre épargne.

Cash-flow positif dans l’immobilier ancien

cash flow positif

Un cash flow positif et l’argent sort comme l’eau du robinet

Gagner de l’argent dans l’immobilier ancien est moins difficile qu’il n’y parait. De nombreux investisseurs que vous pouvez découvrir sur différents blogs parlant d’immobilier y arrivent.  Ce qu’il faut c’est trouver le bien au bon prix, c’est à dire à niveau très bas. Déjà oubliez les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille. Le marché est trop tendu avec une demande bien supérieure à l’offre.

Il faut viser les villes et villages. Gardez à l’esprit que tout le monde a besoin de se loger et partout en France. Il y a des locataires dans toutes les villes et villages et pas uniquement dans les grandes métropoles. Vous ne devez pas espérer des loyers mirobolants non plus. Tout investissement locatif immobilier va trouver un locataire mais pas au même prix partout.

Il faut donc acheter un bien en dessous de son prix « de marché ». Cela n’est pas difficile en province. Viser un bien avec travaux car le vendeur aura moins d’offres et vous pourrez défiscaliser le montant des travaux. Enfin vous devrez trouver un taux de crédit suffisamment faible sur une durée variant de 12 à 20 ans pour générer un cash-flow positif. Plus la durée est longue plus vous avez la possibilité d’obtenir un excédent de trésorerie d’où l’importance de négocier fortement le prix du bien.

Un bien qui a du mal à se vendre ne signifie pas un bien qui se louera difficilement. En fonction des travaux que vous aurez effectués et du loyer auquel vous le mettez sur le marché vous trouverez forcément des locataires. Si vous en avez pas c’est que le prix est trop élevé. Attention donc de ne pas sur évaluer le loyer estimé.

Cash-flow positif dans l’immobilier neuf

Pour générer un cash-flow positif dans le neuf il n’y a pas de mystère. Vous devrez mettre un apport dans votre acquisition. En fonction du montant de l’apport l’excédent sera plus moins important. Il devrait idéalement vous permettre d’absorber toutes les dépenses et taxes liés à votre investissement immobilier.

Même si l’investissement dans l’immobilier neuf n’est pas le plus intéressant, il n’est pas à exclure totalement. En effet, ce ne sont pas les mêmes types d’investissement et les objectifs ne sont pas forcément les mêmes. Une partie importante de la rentabilité de votre investissement immobilier va se jouer à la sortie. Une maison idéalement située va pouvoir se revendre avec une belle plus-value si la mise de départ n’était pas surévaluée. De plus les contraintes et le temps à consacrer à ce logement sera moins important puisque vous ne devrez pas suivre les travaux de rénovation.

Si vous investissez dans le neuf, ne le faite pas avec un effort d’épargne. Si vous disposez d’une trésorerie il peut être judicieux de l’investir en apport. Bien sûr on vous dira que les intérêts d’emprunt seront déductibles. Mais pensez au reste à vivre et au stress que peut engendrer le remboursement d’un emprunt avec de grosses mensualités.

A l’inverse si vous disposez d’une très grosse trésorerie n’achetez pas votre logement locatif contant. Faite appel à l’emprunt pour optimiser votre puissance financière afin de diversifier vos investissements ou d’utiliser l’effet de levier lié au crédit. Il est préférable d’acheter deux logements avec un crédit sur chaque que d’en acheter un seul cash.

Que faire de son cash-flow positif ?

Lorsque vous aurez effectué votre premier investissement immobilier qui vous générera un cash-flow positif vous devrez vous poser cette question. Cependant en fonction de votre âge et des moyens que vous disposez à côté vous ne l’emploierez pas de la même façon.

Investir dans l’immobilier

cash-flow investissement immobilier en location

Le cash flow est la seule notion de l’investissement dans l’immobilier

Vous êtes jeunes et avez l’avenir devant vous alors investissez votre cash-flow dans une nouvelle opération immobilière. Ne pensez pas que vous êtes trop endetté parce que vous avez déjà un crédit immobilier sur le dos. Votre profil pour le banquier sera celui d’investisseur. Comme votre premier investissement vous génère des revenus supplémentaires votre capacité d’emprunt n’est pas altéré. C’est même le contraire.

Il faut donc en profiter pour réussir de nouvelles opérations. De plus vous serez vite rattrapé par la fiscalité sur l’immobilier. Il vous faudra gommer vos revenus locatifs. La seule méthode efficace sera d’investir dans l’ancien avec travaux pour générer un déficit foncier.

Utiliser son cash-flow comme revenu

Lorsque l’âge de la retraite approche, où que de nouvelles charges vont arriver comme par exemple les études de vos enfants, vous pourrez utiliser votre cash-flow positif comme revenus complémentaire. Ainsi l’argent obtenu doit être vue comme une prime qui s’ajoutera à votre salaire. Celle-ci ne sera pas négligeable pour couvrir certains frais.

Epargner son cash-flow

Comment utiliser son cash flow

Que faire de son cash-flow positif ?

Une autre solution consiste à épargner son cash-flow positif. Cela évite de mettre tous ses œufs dans le même panier immobilier. Cependant à mon sens les investissements immobiliers sont suffisamment diversifiés. Vous pouvez mixer l’immobilier d’entreprise, les immeubles de rapport, le Louer Meublé, l’achat dans différentes villes ou région, ou acheter des parts de SCPI. Mais vous pouvez très bien placer votre surplus en bourse, sur des livrets ou acheter régulièrement de l’or qui est une très bonne valeur refuge. Par « or » j’entends de l’or physique et pas les ETF qui est de l’or papier. Ha c’est beau le marketing financier.

Epargner son cash-flow ou du moins une partie est très important. Cela vous permettra de faire face aux imprévus de votre investissement immobilier. Même si celui-ci vous rapporte plus que ce qu’il ne vous coute on n’est jamais à l’abris d’un mauvais payeur ou d’une grosse réparation. Une chaudière qui lâche en plein hiver et là il vous faudra la payer rubis sur ongle car il est hors de question de laisser votre locataire sans chauffage ou eau chaude.

Les évènements climatiques peuvent causer de grosse tracasserie même si vous avez une bonne assurance. Vous devrez prendre les mesures conservatoires. Il vous faudra peut-être même avancer une partie des travaux à l’avance pour éviter que certaines réparations prennent trop de temps.

Cash-Flow positif la règle d’or dans l’immobilier

maison en or

Le cash flow positif pour une maison en or

Investir dans l’immobilier signifiait pour vous de disposer de moyens financiers important. Vous avez pu constater que cela n’est pas forcément vrai.

Avec le crédit immobilier vous pouvez facilement disposer d’une trésorerie qui vous permettra d’investir dans vos projets. Votre banquier pourra vous suivre tant que vos projets sont rentables, c’est à dire qu’ils vont accroitre vos revenus sans diminuer votre épargne.

Pour gagner de l’argent avec les locations de vos logements ceux-ci devront générer un cash-flow positif. Vous trouverez de nombreux biens immobiliers dans l’ancien mais pas dans le neuf. D’ailleurs les investissements locatifs dans le neuf sont plus des outils de défiscalisation.

Si vous aussi vous souhaitez devenir rentier avec l’immobilier vous devez pour chaque bien que vous achetez calculer le cash-flow. Oubliez la rentabilité du logement pensez à vous enrichir.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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