Investir dans l’immobilier neuf

Investir dans l’immobilier neuf est une opération rassurante. L’offre est importante sur le marché. De nombreux promoteurs spécialisés vous proposeront des programmes qui vous seront présentés comme l’offre du siècle à ne pas louper. Il faut raison garder. Investir dans le neuf peut vite tourner au cauchemar également. Comme pour chaque investissement immobilier c’est à vous de vérifier chaque avantage.

Choisir son avantage fiscal dans le neuf

Investir dans l’immobilier neuf est souvent un rêve

On peut investir dans le l’immobilier neuf sans aucun avantage fiscal. Je n’aborderais pas ce type d’investissement car à mon sens cela n’en n’est pas un. Si vous investissez dans un bien neuf c’est parce qu’il existe des dispositifs fiscaux qui vous permettrons de faire financer une partie de ce bien par vos impôts. La fiscalité sur l’immobilier est importante en France. Heureusement il existe des lois permettant d’atténuer le montant de l’impôt à payer :

  • La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix de revient d’un logement neuf. Ce type de loi poussant à investir dans l’immobilier neuf change régulièrement. On va que chaque ministre du logement aime avoir une loi qui porte son nom. Peut-être pour la postérité.
  • Le statut LMNP pour Loueur Meublé Non Professionnel, vous permet d’obtenir des revenus fonciers peu taxé. Ce type d’avantage fiscal est adapté pour un ou deux petits appartements.
  • Le statut LMP pour Loueur Meublé Professionnel, vous permet de récupérer la TVA et d’amortir votre bien immobilier. Les recettes locatives contractées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50% des revenus globaux. Vous êtes considéré comme un professionnel et à ce titre vous être inscrit au registre du commerce.
  • Le Censi-Bouvard vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT. C’est un sous dispositif de la location meublée.
  • Dans l’investissement neuf on retrouve une foison d’offre comme, les résidences de tourisme classée, les résidences étudiantes, celle destinée aux séniors comme les EPHAD ou les résidences hôtelières et d’affaires.

Investir dans une maison ou un appartement neuf

Bien choisir avant d’investir dans les appartements neufs

Pour moi le meilleur investissement dans le neuf consiste à acheter une maison plutôt qu’un appartement. Cependant acheter dans Paris ou dans le centre-ville d’une grande ville comme Lyon ou Lille une maison n’est pas possible car l’offre n’existe pas même dans l’ancien. Pour ce type de ville uniquement vous pouvez alors vous orienter vers l’achat d’un appartement. Cela signifie que pour des villes plus petites, même en périphérie de très grandes villes, vous devrez investir dans une maison.

Pourquoi une maison et pas un appartement ?

Il y a deux raisons que j’ai pu personnellement observer et que de nombreux investisseurs vous confirmerons :
Une maison se louera plus facilement (normal il y a moins d’offre).
Une maison se vendra mieux et plus cher. La rentabilité d’un investissement immobilier neuf se joue en grande partie à la sortie donc à la vente.
Au-delà de ces deux raisons une maison n’est pas forcément beaucoup plus cher qu’un appartement.

Les inconvénients de l’investissement immobilier neuf.

L’investissement dans le neuf n’est pas vraiment ma tasse de thé car ce n’est pas la plus intéressante selon moi.

Ne pas se focaliser du l’avantage fiscal

Trop souvent on vous vendra un avantage fiscal. Vous oublierez que vous investissez dans l’immobilier. De plus seul l’avantage fiscal est mis en avant. Vous oublierez rapidement que vous investirez dans la pierre. Si vous rencontrer un commercial, qui se présentera bien entendu comme un conseiller en patrimoine, qui ne parle que de chiffre ou vous vend du rêve, un bon conseil oubliez son investissement et passer au suivant.

Intermédiaires nombreux

Chaque intermédiaire dans l’immobilier c’est une commission qui diminue la rentabilité

Il vous faudra essayer de diminuer au maximum chaque intermédiaire. En effet un intermédiaire de « court-circuité » c’est des milliers d’euros d’économisés. Il faut savoir qu’entre l’entreprise qui réalise l’opération et vous-même il peut un avoir un promoteur et un ou plusieurs vendeurs intermédiaires qui prendront chacun leur commission et souvent plein pot.

Rentabilité plus faible

La rentabilité d’un investissement immobilier est bien inférieure à un montant identique dans l’ancien. Lorsque je parle d’ancien je sous entends ancien avec travaux. Vous pourrez déduire vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers et parfois même créer un déficit foncier qui procure un avantage fiscal significatif.

Vendeur peu scrupuleux

Sans faire de généralité, j’ai moi-même débuté par un investissement dans le neuf, les vendeurs sont peu scrupuleux. Sans aller jusqu’à l’arnaque, ils sont souvent peu objectifs et vendent ce que vous voulez entendre. N’oubliez pas qu’en face de vous il a un commercial. Cela n’est pas péjoratif mais il faut connaître son travail. Il doit vendre pour toucher sa commission. Certains vous apporterons de vrais conseils mais nombreux seront ceux qui attendront de vous une signature de contrat. Certains iront même jusqu’à mentir pour atteindre son objectif.

Mauvais postulat

Lorsqu’un promoteur construit des logements il doit les vendre. Pour cela, et très souvent, il partira sur des postulats qui fausseront tous les calculs de rentabilité. Déjà le niveau d’actualisation des loyers n’est pas toujours le bon. Le prix de la revente, surtout pour les appartements dans les petites villes, est déconnecté de la réalité. Le point noir est le prix du loyer qui ne correspond rarement à la réalité du marché. Tous ces postulats erronés font que de nombreux investisseurs ont connus l’enfer en investissant dans l’immobilier neuf.

L’offre et la demande

Lorsque vous achetez dans l’immobilier neuf, vous allez augmenter l’offre. Mais est-ce que l’offre répond à la demande ? La réponse est oui mais la véritable question est quel est le prix de la demande ? Par exemple le promoteur partira sur une base de 800 euros la location de l’appartement alors de la demande se situe à 500 euros. Vous pourrez soit ne pas le louer à 800 et perdre au passage votre avantage fiscal. Ou le louer à 500 euros et perdre en rentabilité qui déjà n’était pas énorme. Un logement se louera toujours, la seule question est de savoir à quel prix.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Investir dans de l’immobilier neuf procure objectivement des avantages.

Frais de notaire réduit

Les frais de notaire sont réduits dans le neuf

Les dispositions fiscales changeant régulièrement il vous faudra vérifier ce point. A la date de rédaction de cet article pour un logement neuf, les frais de notaire représentent 2 à 3% du prix d’achat. C’est-à-dire une réduction nette de 3 à 4 points de moins par rapport à un investissement immobilier dans l’ancien. On parle de frais réduits dans l’immobilier neuf. D’ailleurs dans les annonces immobilières des agences vous retrouverez ce sigle FNR (Frais de Notaire Réduit).

Avantage fiscal

Nous avons déjà abordé ce point plus haut. De nombreux dispositifs existent et c’est ce qui vous est vendu, malheureusement. Mais quitte à investir dans le neuf autant profiter de tous les leviers. L’avantage fiscal va vous permettre d’investir vos impôts dans votre patrimoine immobilier. Les solutions dans le neuf sont nombreuses et moins risquées lorsqu’elles sont proposées par des professionnels sérieux.

Un bien immobilier dans les normes

Investir ses économies dans un bien immobilier neuf permet d’avoir l’assurance d’acquérir une maison ou appartement dans les normes. Celles qui nous intéresse sont les normes énergétiques et électriques.

Un bien durable

Hormis exceptions, investir dans le neuf c’est acheter de la tranquillité. Les biens immobiliers dans le neuf sont accompagnés d’une garantie décennale qui vous protège théoriquement des mal façons. Ainsi les frais annexes liés à l’entretient d’un logement sont moindre par rapport à un logement ancien.

Des logements modernes

L’immobilier neuf propose des biens qui sont modernes. Aussi la décoration prévue ainsi que l’architecture vont vous permettre de vous projeter facilement dans ce type d’investissement. Même si ce n’est pas vous qui allez qui habiter, certains ont besoin d’être rassurer. Investir dans des logements modernes va permettre d’atteindre cet objectif et vous faciliter de franchir le pas.

Offre packagée

J’ai décidé de mettre l’offre packagée dans les avantages. Celle-ci l’est lorsque l’on s’adresse à un primo investisseur qui a besoin d’être accompagné et rassuré. Bien sûr lorsque vous êtes un investisseur averti vous considérerez ce point comme inconvénient puisqu’il vous fera perdre en rentabilité. Aussi un investisseur aguerri n’achètera pas un logement neuf pour investir et c’est pour cette raison que je le place en avantage.

Faire soi-même son logement neuf

Si vous êtes débrouillard vous pouvez très bien effectuer votre investissement dans une maison neuve en choisissant le dispositif Pinel, ou le dernier en date. Cependant au lieu d’acheter une offre packagée, vous ferez vous même les démarches. Vous choisirez votre promoteur et participerez à la création de votre maison. En effet, si votre terrain se situe dans une zone éligible vous n’êtes pas obligé de choisir une offre packagée.

Les promoteurs dans l’immobilier neuf

Promoteur immobilier ou constructeur ?

Pour être clair et avant de continuera lire cette partie de l’article sachez que les sites suivants sont totalement indépendants du mien. Etre présent dans cette liste n’est en aucun cas un gage de « qualité » tout comme le fait de ne pas y être référencé.

  • Se loger neuf : Plateforme en ligne permettant de dénicher votre futur investissement dans le neuf. Ce site est incontournable pour trouver un logement neuf clef en main. C’est un site de de la société Pressimmo On Line SAS. C’est un service de mise en relation tout simplement.
  • Eiffage :  Eiffage Immobilier est un promoteur et un constructeur de logements neufs reconnu sur le marché. Le cœur de son métier est de vous proposer sur tout le territoire national une gamme importante de produits immobiliers. Eiffage immobilier vous accompagne dans votre démarche d’investissement dans les appartements, les résidences services, les logements pour le tourisme, les affaires ou les étudiants. C’est un partenaire pour vos investissements locatifs.
  • Vinci : Autre géant comme Eiffage Vinci immobilier vous proposera différents programmes d’investissement locatif. La gamme est très complète et permet d’adresser un large public.
  • Nexity : Nexity m’a permis de faire mon premier investissement locatif dans le neuf. C’est avec son ancienne filiale George V que j’ai investi dans la banlieue lilloise. Même si je suis satisfait de l’investissement, avec l’expérience acquise je ne le referais pas. La cause est liée à la rentabilité qui est bien plus intéressante dans l’ancien par rapport eu neuf. J’ajouterais que mon profil d’investisseur n’est pas adapté au neuf.
  • Bouygues Immobilier : C’est une des filiales du célèbre groupe français Bouygues Construction. Rien de neuf par rapport à ceux présenté précédemment. Tous ont un modèle commerciale identique. Bouygues vous proposera des solutions identiques. On peut noter que Bouygues peut avec sa filiale Maison Phenix vous proposer des maisons pas chères.

Mon avis sur les investissements immobiliers neufs

L’immobilier neuf est cher

Vous l’aurez déjà bien compris je ne suis pas un adepte de l’investissement immobilier dans le neuf. Une rentabilité peut attractive par rapport à l’ancien avec travaux, vous aurez affaire à des commerciaux qui dans l’ensemble sont plus là pour vous vendre quelque chose que pour apporter de véritables solutions patrimoniales. Cependant tout n’est pas noir dans l’investissement neuf. C’est souvent le point de départ d’un nouveau type d’investissement pour vous, celui de l’immobilier. Il vous permettra de mettre le pied à l’étrier et de vous constituer un patrimoine non négligeable. Investir dans le neuf, tout comme dans l’ancien, ne doit pas être effectué à la légère et vous devrez vous investir pour comprendre dans les moindre détail votre investissement. Vous en évaluerez les points à risques, vérifierez les hypothèses et choisirez en connaissance de cause.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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