Investir dans l’immobilier ancien

Investir dans l’immobilier est un très bon placement, non seulement la rentabilité est souvent au rendez-vous, mais les biens ont souvent du cachet. Les biens immobiliers à acheter dans l’ancien sont nombreux, nous verrons comment réussir son investissement dans l’ancien.

Investir dans l’immobilier ancien sans travaux

Acheter une maison, un immeuble ou un appartement dans l’ancien ne signifie pas toujours acheter une ruine.

De l’ancien comme du neuf

L'immobilier ancien

Une maison sans travaux dans la cuisine

Vous trouverez des biens immobiliers dans l’ancien qui sont prêts à l’emploi. Certains investisseurs vont se spécialiser dans la rénovation immobilière dans l’ancien dans le but de vendre rapidement le logement restauré.

Lorsque l’on est compétent dans le métier de la rénovation le cout de la main d’œuvre de la restauration est moins importante. Souvent la personne qui réalise ce type d’investissement d’achat, rénovation, revente dispose d’un réseau d’entrepreneur quand il n’est pas lui-même un entrepreneur dans le bâtiment.

Si celui-ci dispose d’un sens des affaires il va également économiser sur le prix des matériaux. En effet, pour de la rénovation immobilière dans l’ancien avec un objectif de revente on sera beaucoup moins regardant sur les matériaux utilisés. Cela ne signifie pas qu’ils seront de mauvaise qualité. L’investisseur pourra profiter des soldes ou des opérations de déstockage pour acheter les matériaux qui lui serviront dans sa rénovation. Ce peut être des matériaux de haut de gamme de grande qualité mais dans des colories ou des modèles de la collection précédente.

Faire attention à la qualité de la rénovation

mauvaise rénovation immobilière

Rénovation de qualité ou cache misère

Lorsque vous acheter un bien dans l’ancien sans travaux vous devez faire preuve de vigilance. Il vous faudra vérifier que la rénovation effectuée est de qualité. Il ne faut pas se laisser séduire par un logement flambant neuf à l’intérieur. Le BA 13 est le meilleur allié de la rénovation mais également son pire ennemi. Certains investisseurs peu scrupuleux feront du « cache misère », c’est à dire qu’ils oublieront par exemple de colmater une légère infiltration ou ne mettront pas ou peu d’isolation derrière. Demander toujours des photos de la rénovation et certaines factures importantes comme celles qui sont liées aux matériaux d’isolation.

Prix de l’immobilier ancien par rapport au neuf

maison ancienne ou nouvelle maison

Acheter une maison neuve ou dans l’ancien ?

Généralement le prix de l’immobilier dans l’ancien est inférieur à un logement neuf comparable. En effet, le prix du foncier y est inclus et vous ne payez pas de TVA qui représente tout de même 20% rapport à bien dans le neuf.

Il reste cependant difficile pour un bien sans travaux de fournir l’estimation précise de la décote. Vous pouvez cependant considérer qu’elle est de l’ordre généralement de 10%. Pour une rénovation sérieuse faite en respectant les normes cela reste très intéressant et vous permet de gagner des mètres carrés pour un budget identique et donc d’augmenter vos loyers.

Immobilier ancien avec du cachet

belle maison ancienne

L’immobilier ancien possède du cacher

Investir dans un bien immobilier dans l’ancien va vous permettre d’acheter un logement avec du cachet. Par rapport à l’immobilier neuf qui est plus moderne, l’ancien vous réservera de bonnes surprises. Vous pourrez trouver de jolie poutre ancienne apparente, du véritable parquet, des cheminées avec du charme. Le côté le plus problématique est la disposition des pièces. De nombreuses chambres sont en enfilades c’est à dire qu’il faut traverser une chambre pour se rendre dans la suivante. Ce type de configuration a totalement disparu dans l’immobilier neuf moderne.

Investir dans l’immobilier ancien avec travaux

Choisir d’investir dans l’immobilier ancien signifie aussi d’effectuer des travaux, de mettre la main à la patte et de disposer de temps pour superviser le chantier.

Rénovation légère

Cuisine verte et orange

La rénovation légère consiste à repeindre l’ancien

La rénovation légère dans l’immobilier dans l’ancien est ce que l’on peut appeler un gros, voir très gros rafraichissement. Vous allez remettre au gout du jour une maison ou un appartement en essayant également de diminuer le coût de la rénovation. C’est ce que vous pouvez regarder à la télévision dans les émissions de Stéphane Plazza. Le résultat est souvent assez surprenant.

Si vous disposer de temps vous pouvez effectuer cette rénovation légère dans l’immobilier ancien. Ainsi en diminuant les couts de la rénovation vous allez augmenter la rentabilité de votre investissement.

Un avantage considérable est la possibilité de négocier un peu le prix de vente. En effet, les acheteurs immobiliers pour la résidence principale souhaitent acquérir des biens sans travaux. La durée de vente est ainsi plus élevée. Cela permet de négocier mieux le prix car les offres d’achat seront moins nombreuses. Lorsque le vendeur est mûr pour une baisse vous pourrez en profiter. Avec une offre inférieure de 20% le vendeur pourra vous faire une contre-proposition à moins 10 ou 15% par rapport au prix de vente. Si le bien vient juste d’être mis en vente sur le marché votre pouvoir de négociation est affaibli.

Rénovation lourde

La rénovation lourde est la plus couteuse. Il faut que celle-ci se retrouve obligatoirement dans le prix de vente. On entend par rénovation lourde la création de nouveaux espaces comme la cuisine ou salle de bain. D’ailleurs si vous habitez dans le Nord de La France je vous conseille de prendre contacte avec la société Carré Rectangle qui conçoit des cuisines de la marque Armony. J’ai équipé plusieurs logements de cuisine sur mesure très pratique, robuste à un prix très sympathique. Abattre des cloisons porteuses fait partie de ces travaux car cela doit être fait dans les règles de l’art et vous devrez faire appel à un architecte pour être certain que la portée de la poutre IPN sera suffisante.

La réparation ou changement de toiture, le remplacement intégral du chauffage la mise aux normes électrique, l’enlèvement du plomb et de l’amiante sont parties intégrantes de la rénovation lourde car couteuse. Une visite du logement ainsi qu’une étude des diagnostics vous permettront de connaître les chantiers à mener.

Investir dans un logement insalubre

rénovation lourde

Une maison insalubre a besoin d’une rénovation lourde

Le logement insalubre peut être un très bon investissement. La rentabilité se trouve souvent dans des produits où on ne l’attendait pas. Ce type de bien très délabré et endommagé vont nécessiter une rénovation importante. Comme l’insalubrité est également pris par un arrêté comme celui de péril, qu’il soit éminent ou pas, le prix du foncier est souvent très faible.

Le vendeur a une épée de Damoclès avec cette disposition mis sur son bien immobilier. Il doit soit prendre les mesures imposées soit vendre et rapidement. Vous pouvez alors acheter la maison, l’appartement ou l’immeuble pour une bouchée de pain.

Dans un logement insalubre vous allez générer un déficit foncier avec les travaux. Vous allez ainsi défiscaliser. Si vous coupler l’opération avec du Borloo ancien alors vous pourrez toucher des subventions. Celle-ci peuvent même parfois vous rembourser le prix du bien initiale.

Quel type de bien acheter

Lorsque l’on achète dans l’ancien il faut choisir le type de bien. L’offre est assez équilibrée et vous pouvez partir à la chasse aux bonnes affaires.

Investir dans une maison ancienne

Investir dans une maison est le plus difficile des investissements dans l’ancien. C’est sur ce type de bien immobilier que la concurrence est la plus importante. Même si les biens sont nombreux les acheteurs le sont également. Un vendeur n’aura pas tendance à baisser son prix.

Vous serez en concurrence avec d’autre acheteur qui choisiront la maison que vous avez sélectionnée mais en tant que résidence principale. Le budget que pourra mettre un accédant à la propriété sera bien supérieur à celui que devrait mettre un investisseur.

Vous devez alors vous tourner vers des biens de second ou troisième choix avec des défauts. Celui-ci sur lequel vous devez jouer est le montant des travaux à effectuer. Celui sur lequel vous ne devez pas céder est l’emplacement du bien immobilier. Mettez l’émotif de côté, le coup de cœur ne doit pas vous faire investir au-delà de la raison financière. Si vous n’achetez pas ce bien vous en achèterez un autre. C’est ce message que vous devez faire passer auprès du vendeur ou de l’agent immobilier.

Investir dans un appartement ancien

Investir dans un appartement ancien peut être très rentable. Souvent bien plus que dans le neuf et même sans travaux. Les acheteurs vont de façon générale privilégier l’achat d’une maison par rapport à un appartement. La concurrence avec d’autres acheteur est donc plus faible.

De nombreux appartement sont vendus par un primo investisseur qui se rend compte, trop tardivement, que son investissement Pinel ou autre n’est pas rentable. Pire la vacance de locataire peut lui faire perdre son avantage fiscal. Aussi ils sont nombreux à s’en débarrasser. Comme on dit mieux vaut se couper une main qu’un bras.

Une autre raison qui fait que le prix de vente est assez faible va concerner les vendeurs qui ont fini leur défiscalisation. Comme une grande partie des appartements d’un même immeuble ont été packagé pour une défiscalisation avec une date de sortie définie à l’avance. Tous les investisseurs arrivés à terme vont chercher à récupérer un capital en vendant leur appartement. Ils s’apercevront qu’ils ont été nombreux à investir dans des appartements de la résidence. Ainsi ils seront tous en concurrence pour vendre le bien ce qui tire les prix vers le bas.

Investir dans un immeuble ancien

Investir dans un immeuble ancien est le meilleur type de bien à acheter. En effet vous trouverez plein d’avantage. Le prix au mètre carré sera moins élevé que celui d’une maison ou d’un appartement. Si la superficie est importante vous en profiterez-vous créer un immeuble de rapport qui va vous générer de jolis revenus.

Les immeubles anciens sont moins courant que les maisons et les appartements sur le marché de l’occasion. Mais dites-vous que les acheteurs sont bien moins nombreux également. En effet ce n’est pas un primo accédant ou une famille avec un enfant qui va acheter 400 m2 habitable.

Les immeubles anciens pourront nécessiter de nombreux travaux. Ceux-ci seront défiscalisés. Certains monuments anciens bénéficient de l’avantage fiscal Malraux permettant pour ceux qui paient de gros impôt de les effacer intégralement ou une bonne partie.

Optimiser sa fiscalité avec l’immobilier dans l’ancien

Investir dans l’immobilier avec travaux est le graal des investisseurs. C’est d’ailleurs celui qui va vous permettre d’obtenir la meilleure rentabilité et de réduire votre fiscalité sur l’immobilier.

Déficit foncier dans l’ancien

En achetant un bien avec travaux vous allez pouvoir déduire les travaux de vos revenus fonciers et globaux. Ainsi vous allez percevoir des loyers qui ne seront pas imposé. Cet avantage est primordial lorsqu’on dispose déjà des revenus provenant d’autres locations immobilières.

Le Pinel ancien

Le Pinel ancien fonctionne sur le même schéma que le Pinel dans le neuf. Vous allez récupérer une partie du prix des travaux en réduction d’impôt. Comparativement au Pinel dans le neuf le Pinel ancien proposera une meilleure rentabilité. Cependant cela va nécessiter de votre part d’une meilleure connaissance de ce dispositif pour éviter toute re-qualification.

Le Malraux et Monument Historique

Immeuble Haussmanien

Investir dans le Malraux

Investir avec le dispositif Malraux ou celui des monuments historiques s’adresse au gros contribuable. En effet, vous pouvez effacer 30000 euros (trente mille euros) d’impôt. C’est un dispositif complexe puisque très réglementé. Il consiste à rénover intégralement un bâtiment ancien souvent situé dans les centres villes. Ces dispositifs ont été mis en place pour sauvegarder le patrimoine immobilier français. La rénovation devra faire l’objet d’un permis de construire validé par l’Architecte Bâtiment de France (ABF).

Le Borloo ancien

Le Borloo ancien est le top du top à mon sens. C’est grâce à ce dispositif que vous allez pouvoir devenir riche avec l’immobilier. Vous allez percevoir des revenus fonciers diminués fiscalement de 30%, 60% ou 70%. En contrepartie vous louerez votre bien à un tarif réglementé intermédiaire, social ou très social.

A cet avantage vous ajouter celui de pouvoir espérer toucher de belle subvention par l’ANAH. Celle-ci peuvent varier en fonction des villes et des programmes de 15% à 80% du montant hors taxe de vos travaux.

Si vous souhaitez atteindre l’indépendance financière, générer du cash-flow, améliorer votre quotidien et préparer votre retraite avec l’immobilier alors c’est ce dispositif que vous devez utiliser.

L’immobilier ancien le meilleur ami de l’investisseur

rénovation immobilière

Rénover avec le Borloo Ancien

Comme nous avons pu le voir investir dans l’immobilier ancien est très intéressant. Quel que soit votre situation personnelle c’est un investissement à ne pas négliger. Pour ceux qui ont déjà mis le pied dans les investissements immobiliers il s’agit de la suite logique. Cependant même pour les primo investisseurs il y a de bon coup à faire. Ce n’est pas l’investissement le plus facile mais c’est à n’en pas douter le plus passionnant.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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