Investir dans l’immobilier sans argent

Investir dans l’immobilier sans argent est un rêve pour beaucoup de personnes. En effet, cela laisse sous-entendre que l’on va pouvoir s’enrichir et se construire un patrimoine alors qu’on ne dispose pas d’argent. Au risque de ne pas vous décevoir cela est vrai. Cependant ce type d’opération immobilière ne se fait pas n’importe comment.

Comment investir dans l’immobilier sans apport grâce à l’emprunt

Investir dans l’immobilier sans argent

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Lorsque vous souhaitez investir sans argent dans l’immobilier il vous faudra trouver une solution pour acheter quand même le bien. La seule solution qui existe pour réaliser cette opération est de faire appel à l’emprunt.

Investir sans argent, une question de risque

Lorsque vous allez voir votre banquier ou votre courtier en crédit immobilier, celui-ci va étudier votre dossier. Cela signifie qu’il va évaluer son risque de vous prêter de l’argent pour investir dans votre projet immobilier. Pour que celui-ci vous suive et vous accorde votre crédit immobilier votre dossier doit être viable et il ne doit pas représenter de risque.

Nous vous présentons dans cet article les différents profils de personnes qui peuvent investir sans l’immobilier sans apport.

Générer du cash-flow

Cette notion de cash-flow est très importante dans les investissements immobiliers. Cette notion est particulièrement vraie lorsque vous mettez la main dans l’engrenage. C’est à dire lorsque vous allez multiplier vos investissements et comprendre tous les sites qui vous expliquez comment gagner de l’argent avec l’immobilier ou devenir rentier.

Générer du cash-flow signifie simplement que le montant de vos loyers seront supérieurs au remboursement de votre crédit. Générer du cash-flow est selon vous impossible selon vous car vous avez certainement regardé trop souvent des biens immobiliers neufs. Je n’ai personnellement jamais rencontré un seul programme neuf ou vendu avec les dispositifs fiscaux classique qui vous permettrons d’atteindre cet objectif. Seul l’investissement dans l’ancien ET avec travaux permet de l’atteindre. Plus particulièrement lorsque vous allez investir dans un immeuble de rapport.

Qui peut investir sans apport

Investir dans l’immobilier grâce à l’enprunt

Il y a plusieurs profils de personnes qui peuvent investir sans apport. Vous pensez certainement que vous gagnez trop peu et que vous n’êtes pas suffisamment riche pour vous permettre d’investir dans l’immobilier. Arrêtez de vous tromper. Il ne faut pas êtes dubitatif et se dire que si cela était aussi facile tout le monde le ferait. L’erreur se situe à ce niveau, vous confondez le fait d’investir sans argent avec la facilité et je vais essayer de vous le démontrer.

Faible niveau d’endettement

Lorsque votre niveau d’endettement est faible vous pouvez emprunter facilement. Vous devez profiter de votre situation financière pour recourir à un nouvel emprunt pour acheter un nouveau bien immobilier. Vous allez vous constituer un patrimoine à long terme de la sorte. Celui-ci ne sera pas négligeable lorsque vous arriverez à la retraite. Cependant certaines personnes ne veulent pas s’endetter avec un crédit pour diverses raisons. Soit elle n’aime pas avoir des dettes, soit elle préfère garder une soupape de sécurité en cas d’imprévu. Ajouter à cela toutes celles qui ont peur de gérer un locataire ou ne veulent pas prendre ce type de risques et vous obtenez un très faible nombre de personnes qui vont tout mettre en œuvre pour s’enrichir.

Haut niveau d’endettement mais haut revenu

Lorsque vous avez déjà un haut niveau d’endettement vous pouvez quand même emprunter. Bien au-delà des 33% que les banquiers vous parlent en agence. Le pourcentage n’est pas que pour mettre un garde-fou aux ménages qui gagnent le moins. En effet, le plus important pour un banquier est le « reste à vivre ». Cette notion est plus importante pour le banquier que votre niveau d’endettement. Imaginons que votre salaire soit de 10000 euros nets par mois vous pouvez facilement emprunter à 50% c’est à dire avoir 5000 euros de crédit au lieu de 3333 euros. Cette différence non négligeable va vous permettre d’investir de façon confortable dans un bien immobilier qui vous générera en plus de nouveau revenus. Cependant attention de bien choisir votre investissement car vous devrez supporter la fiscalité de ce nouveau bien.

Posséder de l’épargne et liquidités

Liquidités et épargne un atout pour investir dans l’immobilier

Si vous possédez une épargne importante ou des liquidités vous disposerez de sécurité pour emprunter. Par exemple vous avez pu toucher un héritage de 50000 euros. Celui-ci va pouvoir être investit ou servir de garantie pour effectuer une acquissions immobilière. Si votre profil financier n’est pas suffisamment rassurant pour votre banquier cette épargne pourra être nantie. En faisant un nantissement sur vos économies le banquier disposera d’une option sur celui-ci. Votre épargne vous appartiendra toujours mais vous ne pourrez pas en profiter à votre convenance.  Cette épargne sera placée sur une assurance vie qui rapportera. Elle servira de garantie pour votre emprunt. Vous pouvez ainsi investir dans l’immobilier sans soucis et atteindre à long terme une autonomie financière.

Profil d’investisseur

Un investisseur immobilier pourra avoir un niveau d’endettement important. On ne parlera pas de pourcentage mais de montant de crédit. Vous pouvez avoir plus d’un million de crédit immobilier au total alors que votre salaire est de 3000 euros mensuels. Comme je vous vois déjà ricaner je vais compléter mon propos. Si votre million d’euros de crédit représente un remboursement mensuel de 6500 euros sur 15 ans mais que vos revenus liés à la mise en location de vos investissements représentent par exemple 13000 euros par mois alors vous pouvez très bien emprunter cette somme. C’est ce profil qu’il vous faudra atteindre en investissant dans l’immobilier.

Type de bien immobilier pour investir sans apport

Comme exposée précédemment vous avez constaté que lorsque vous investissez dans l’immobilier il faut générer du cash-flow. Toutes les opérations immobilières ne permettent pas d’atteindre cet objectif. Il faudra bien choisir le bien pour réussir son investissement.

Acheter sans apport dans l’immobilier neuf

A 99,99% je peux vous assurer qu’il faut oublier l’idée d’investir dans le neuf. Jamais vous ne trouverez un seul investissement dans le neuf qui va vous générer un cash-flow positif. Cela est d’autant plus vrai si vous regardez du côté des promoteurs. A la limite cela peut être possible si vous faite construire votre ou vos maisons. La règle est de diminuer le cout de la construction et de payer le foncier c’est à dire le terrain pas cher. Cette opération est très difficile car réunir ces conditions n’est atteignable que rarement. Cependant si vous disposez d’une maison en résidence principal avec un grand terrain et bien situé vous pourrez construire vos logements dessus.

Les programmes dans le neuf ne sont pas créer pour vous enrichir. Ils le sont pour que ceux qui les construisent gagnent de l’argent. Pour vous on vous vendra une défiscalisation mais pas l’affaire du siècle. C’est un autre type d’investissement qui pourra difficilement de gagner votre vie avec l’immobilier. Cela ne signifie pas non plus que c’est une mauvaise affaire. Ce type d’investissement immobilier sera appréciable à long terme comme revenus complémentaire. De plus il vous aura permis de vous lancer dans le domaine même si vous n’allez pas plus loin par la suite.

Acheter une maison sans travaux dans l’ancien

maison ancien sans travaux

Investir dans une maison ancienne sans travauxnvestir dans une maison sans travaux et sans apport n’est pas directement viable. Bien entendu il est toujours possible de trouver la bonne affaire. C’est dans les ventes aux enchères que vous pourrez trouver ce type d’opérations.

Investir dans une maison sans travaux et générer un cash-flow positif est très difficile. Premièrement vous êtes en concurrence avec des personnes qui vont chercher à acheter un bien pour y habiter. La concurrence ou plutôt la demande étant plus importante les prix sont plus élevés. Sans même aborder la possibilité d’un coup de cœur de l’acheteur, de nombreuses personnes vont préférez être propriétaire plutôt que locataire. Si la mensualité de votre crédit est de 500 par mois mais que la valeur locative et sans travaux est de 800 euros par exemple vous ne serez pas le seul intéressé.

Acheter une maison avec travaux

maison avec travaux

Acheter une maison avec travaux

Investir dans une maison avec travaux est la première possibilité pour investir sans apport. Vous financerez le bien et les travaux par le crédit immobilier. Les maisons dites dans l’ancien avec travaux sont vendues moins chères que celles sans travaux. Au-delà de cette logique implacable ce type de bien possède souvent une décote. En effet la demande, à savoir le nombre de personne intéressée par ce type de bien est moins importante que celles sans travaux.

Moins de demande signifie moins de concurrence. Les délais pour la vente sont élevés ce qui poussent les vendeurs à baisser leur prix. Vous pouvez même au culot faire baisser le prix de la maison de façon drastique. Pour ma part j’ai acheté une maison estimée à 120.000, mis en vente à 80.000 euros à 60.000 euros frais de notaire inclus. Bien sur cette maison n’était habitable dans l’état et elle était à la limite insalubre. On n’a rien sans rien. Cependant couplé au déficit foncier et à l’avantage fiscal Borloo ancien cette maison va me permettre de faire un investissement très rentable.

Acheter un immeuble de rapport

investir dans immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport

Pour investir sans apport dans l’immobilier la meilleure solution consiste à s’orienter dans un immeuble de rapport. En général ou au minimum la rentabilité est de 10% brut. Vous pouvez cependant trouver des immeubles de rapport offrant 15% de rentabilité. Avec un peu de persévérance et de la négociation vous pouvez y arriver. Avec ce niveau de rentabilité vous pouvez compter sur les loyers perçus pour rembourser votre crédit immobilier et générer une opération positive.

Si vous trouvez un immeuble avec travaux que vous pouvez transformer ça peut être le gros lot. En effet, vous pouvez plus facilement dans ce type d’investissement faire une opération très bénéfique. Bien entendu il faut oublier les centres villes des grandes villes pour ce type d’opération. Mais en s’éloignant un peu vous pourrez en trouver un nombre important. Autre avantage non négligeable c’est que le nombre de personnes qui cherchent ce type d’immeuble est peu nombreux. Vous pourrez alors avoir un bien très rentable et votre banquier vous accordera plus facilement un crédit immobilier.

Effectuer soi-même les travaux

En mettant la main à la patte vous allez pouvoir diminuer fortement le prix de la rénovation. Ainsi le cout de l’investissement sera fortement diminué. Vous allez donc économiser en main d’œuvre. Si vous être débrouillard vous allez pouvoir profiter des soldes dans les magasins spécialisés pour acheter à des prix défiant toutes concurrences le prix des matériaux. L’utilisation du site leboncoin.fr peut également vous permettre de trouver des matériaux pas chers.

Pourquoi investir sans apport

Investir sans apport est important. Vous allez vous enrichir à crédit. Mais au-delà de ce concept de devenir riche sans argent, vous allez diminuer votre fiscalité. En effet, les intérêts d’emprunt viendront en déduction des loyers perçus. Ainsi vous allez diminuer l’incidence de la fiscalité de l’acquisition immobilière.

Garder son épargne

En investissant sans apport vous allez conserver votre épargne. Celle-ci pourra servir de garantie pour effectuer d’autres opérations.

Utiliser une faible partie de son épargne

Si votre banquier ne veut pas vous prêter l’intégralité du montant nécessaire (immeuble, frais de notaire et travaux). Vous pouvez utiliser une partie de votre épargne en apport. Vous conserverez la partie restante pour effectuer un peu plus tard d’autres acquisitions immobilières.

Débuter dans l’immobilier signifie souvent que vous allez devoir réaliser d’autres opérations par la suite. Il est important de disposer d’une réserve qui pourra être allouée pour des projets futurs.

Sans apport ou sans diminuer son épargne

Cette notion de sans apport est plus large en ce qui me concerne. Je préfère parler d’investissement immobilier dans diminuer mon épargne. En effet, une fois les travaux terminés et vos locataires en place vous pouvez percevoir des subventions. Ce type d’investissement est le Borloo Ancien dont je suis fan. Avec les dispositifs de l’ANAH vous allez recevoir une prime de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers d’euros sur le montant de vos travaux.

investir sans apport ou épargne

Investir sans apport ou sans réduire son épargne

J’ai acheté un immeuble pour 90000 euros frais de notaire inclus. Le montant total des travaux est de 500000 euros pour 340 m2 habitables répartis dans 5 appartements. On ajoute à cela une surface commerciale louée 750 euros mensuellement. Sur les 500000 de travaux l’ANAH m’accorde une subvention de 300000 euros. En effet l’immeuble étant dans une zone d’OPAH-RU et frappé par un ORI (Opération de Restauration Immobilière) nous sommes à 60% de subvention sur le montant des travaux.

En effectuant un prêt de 300000 euros sur 15 ans je rembourse 1900 euros par mois. L’ensemble des loyers me rapportent 3000 euros mensuellement. Le cash-flow est positif de 1100 par mois. Cependant j’ai dû acheter en cash l’immeuble et les frais de notaire. Le montant net de mes travaux est de 200000 euros une fois les subventions perçues. Ayant fait un prêt de 300k il me reste 100k. Ainsi mon épargne à l’issue de l’opération est intégralement récupérée avec très bon rendement à un an.

J’ai pu investir pour cet immeuble non pas sans apport mais plutôt sans diminuer mon épargne. Je peux donc employer à nouveau ces 100000 euros pour faire une nouvelle opération identique. Je ne rentrerais pas dans le détail du gain fiscal qui vient s’ajouter dans mon opération car même sans celle-ci elle déjà très rentable.

Danger d’investir sans argent

Investir sans apport dans l’immobilier ne signifie pas d’investir totalement sans argent. Il vous faudra faire face au moment plus difficile et faire face aux imprévus. De même il faut prévoir une réserve d’argent de côté pour remettre à niveau votre logement entre deux locataires. Vous devez refaire les peintures et de petite réparation.

Si vous n’avez pas d’argent et si votre opération immobilière n’est pas suffisamment rentable revoyez votre projet. Il ne faut pas que celui-ci vous empêche de vivre et vous stresse en cas de coup dur. Si un investissement peut vous apporter des joies il peut rapidement jouer sur votre mental. C’est plus facile de faire lorsque l’on a de l’argent.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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