Fiscalité de l’immobilier

Cet article a pour objet de détailler le mécanisme lié à la fiscalité de l’immobilier. Nous n’aborderons pas les dispositifs fiscaux en faveurs de l’immobilier qui vont vous permettre de l’atténuer. Seul l’incidence fiscale direct sera détaillée. Bien la comprendre c’est mieux investir.

Comprendre la fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière, elle dynamite vos finances

Les revenus locatifs de vos investissements immobiliers sont forcément imposables. Vous devez les intégrer à votre revenu. Les revenus locatifs vont ainsi s’ajouter à vos revenus du travail. Ainsi ils sont imposés dans votre dernière tranche d’imposition car ils viennent s’ajouter à vos revenus.

Les impôts annuels

Dans cette section vous trouverez les impôts que vous paierez tous les ans. C’est primordial de les avoir à l’esprit et de les comprendre. Une bonne connaissance de l’incidence fiscale va vous permettre de mieux choisir votre investissement.

L’impôt sur le revenu

Vous devez payer des impôts tous les ans

Prenons l’exemple fictif suivant :

  • Vous gagnez 40.000 euros de salaire annuel.
  • Vous percevez 5.000 euros de loyers nets par an.
  • Votre dernière tranche d’imposition marginale est celle à 30 %

Vous paierez 1500 euros d’impôts sur les 5000 euros net de loyers encaissés.

Les prélèvements sociaux CSG

En plus de l’impôt sur le revenu vous devrez vous acquitter de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) sur les loyers qui vous avez encaissés. En effet les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts doivent payer cette contribution sur leurs revenus du patrimoine. Celle-ci a tendance à augmenter régulièrement. Elle est passée de 13,5% à 15,5%.

Dans notre exemple précédent pour 5000 euros de loyer perçu vous paierez 775 euros au titre de la CSG.

Taxe foncière

La taxe foncière quand on est propriétaire

Lorsque l’on est propriétaire en France on doit s’acquitter chaque année de la taxe foncière. Ainsi cette taxe constituera un impôt supplémentaire à payer chaque année. Contrairement à la taxe d’habitation qui est à la charge du locataire la taxe foncière vous incombe. Cette taxe foncière viendra en déduction des loyers perçus. Dans mon exemple j’ai indiqué 5000 euros de loyers nets, sous-entendu qu’il y avait un loyer brut. On va prendre pour notre exemple une taxe de 500 euros annuel. Ainsi vous avez perçu 5500 de votre locataire mais seul 5000 euros sont retenus. La taxe foncière peut pour la partie correspondant à la taxe sur les ordures ménagères être facturée à votre locataire.

Impôt Sur la Fortune

impôt de solidarité sur la fortune – ISF vous allez la payer en investissant dans l’immobilier

Beaucoup d’entre vous soufflerons car vous n’êtes certainement pas concerné par celui-ci. Cependant sachez que l’ISF est calculé sur votre patrimoine. Aussi vous devez intégrer l’incidence de vos investissements immobiliers à votre paiement de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Les impôts payés exceptionnellement

Cette section présente les impôts donc vous allez devoir vous acquitter de façon exceptionnelle. Ils auront lieu soit lors de l’achat de votre bien immobilier, soit à la vente de celui-ci.

TVA sur l’immobilier

Taxe Valeur Ajoutée à 20%

Si vous achetez un bien immobilier dans le neuf la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est de 20%. Sur un bien à 100.000 euros vous paierez 16.666 euros de TVA. Cela représente plusieurs années de revenus locatifs. Cette TVA peut être parfois à taux réduit. Lorsque vous investissez dans l’ancien elle n’existe pas.

Frais de Notaire

Pour acheter un bien immobilier vous devez passer chez le notaire. Celui-ci vous fera payer différents frais, de l’ordre de 10% pour simplifier. Tout n’ira pas dans la poche de votre notaire, bien au contraire. La très grande majorité de ce qu’il percevra sera reversé à « l’Etat » dans différentes taxes et impôts.

Plus-Value

La plus value immobilière mieux vaut attendre et l’éviter

Lorsque vous avez investi dans l’immobilier vous allez certainement vendre un jour votre bien. Vous allez devoir vous acquitter d’un impôt sur la plus-value. Nous ne prendrons pas d’exemple car il faut prendre en compte de nombreux paramètres. Sachez que plus vous gardez longtemps un bien moins cet impôt sera fort. Il se peut même qu’il soit nul.

L’immobilier doit être perçu comme investissement à long voir très long terme. Sarkozy a fait passer l’exonération de la plus-value de 15 à 30 ans. Hollande la ramené à 22 ans. Fillon dans son programme envisageait de la redescende à 15 ans. 15 ans est une durée raisonnable qui empêche la spéculation et permet à un investisseur d’effectuer durant sa vie professionnelle au moins deux investissements immobiliers. N’oublions pas que plus une personne va investir plus de taxe rentrerons dans les caisses de l’état. Cela permet également d’alimenter en travail de nombreux artisans.

Services de fiscalité immobilière (FI)

Le service fiscalité immobilière FI pour le contrôle fiscal

Les services de l’état, à savoir les impôts, disposent d’un service dédié pour effectuer un contrôle fiscale. Celui-ci se nomme Services de la fiscalité immobilière appelé également FI. Les services de fiscalité immobilière (FI) sont chargés de vérifier que votre déclaration est bien conforme. Ils s’attarderont en particulier sur les éléments suivant :

  • contrôle interne et externe des droits d’enregistrement, des droits et taxes assimilées et du timbre ;
  • vérification et du contrôle de la TVA immobilière ;
  • s’assurer de votre éligibilité à l’impôt de solidarité sur la fortune ;
  • vérifier les plus-values réalisées par des particuliers et de certains profits immobiliers, à l’exception des opérations relevant d’autres services.

Les services de fiscalité immobilière sont constitués de brigades de contrôle compétentes sur l’ensemble du département. Rassurez-vous ils sont en charge des contrôles les plus complexes. Et à partir du moment que votre déclaration est transparente, que vous respectez l’ensemble des dispositions et engagements il n’y a pas de risques particuliers. La grande majorité des investissements immobiliers sont simples.

Immobilier fortement taxé

Vous avez donc compris que la fiscalité de l’immobilier est peu attractive. L’immobilier est fortement taxé en France. Dans notre exemple pour 5000 euros de revenus net vous allez devoir débourser 2275 euros d’impôt. C’est tout de suite moins intéressant. Les revenus liés au patrimoine sont de plus en plus taxés. Le jeu va consister à faire diminuer le montant de son imposition sur les revenus locatifs.

Cette analyse est basique car par rapport à la réalité. Il faut au montant pris en exemple prendre en compte certains abattements. Vous retirerez les charges bien entendu comme les intérêts d’emprunts ou les travaux qui seront effectuée.

Cet article s’adresse à des novices et permet d’acquérir quelques notions sur la fiscalité immobilière. Avec l’expérience vous et vous renseignant sur la fiscalité ainsi que sur les montages vous trouverez des solutions pour diminuer et même effacer ce très fort niveau d’imposition. En fait de façon paradoxale c’est cette fiscalité très forte qui oblige les investisseurs soucieux d’optimiser leur placement d’investir plus et de s’enrichir par la même occasion.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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