Le Borloo Ancien

Pour devenir rentier avec l’immobilier l’outil le plus efficace est à mon sens celui du Borloo ancien. Jean-Louis Borloo a mis en place lorsqu’il était ministre du logement une politique du logement judicieuse aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires. Mais pourquoi vous n’en n’avez jamais entendu parlé ?

Le Borloo ancien c’est quoi ?

Jean Louis Borloo vieux

Le Borloo ancien le meilleur ami de l’investisseur immobilier

Le principe du Borloo ancien est assez simple. Vous achetez un bien immobilier que vous allez louer à plafond de loyer. En contrepartie vous allez disposer d’un abattement sur les revenus locatifs. Lorsque l’on connaît la fiscalité qui s’applique à l’immobilier cet avantage n’est pas négligeable.

Les locataires, qui ne devront pas dépasser un niveau de revenus, vont pouvoir louer un bien à un prix relativement bas. Le propriétaire puisse en bénéficier il faut que son logement respecte des normes de décences et une bonne isolation. Ne comptez pas mettre en location sous ce dispositif un bien qui est dans un état insalubre ou indigne. Cela peut sembler logique mais lorsque l’on voit ce que certains propriétaires osent louer à leur client il me semble important de le rappeler.

Si vous devez faire des travaux alors vous allez pouvoir utiliser le mécanisme du déficit foncier. Ainsi cette mesure va favorisez la rénovation d’un parc immobilier ancien. Il va permettre de remettre aux normes ceux qui ont été construit après et jusque-là fin des années 1970.

Si votre bien est située dans une zone éligible vous allez pouvoir bénéficier sur vos travaux d’une subvention. Celle-ci est accordée par l’ANAH (Agence Nationale Amélioration Habitat). Le montant total de la subvention dépendra du tarif que vous allez pratiquer. Le montant de ces aides est plus ou moins important selon les villes même au sein d’un département identique.

Le dispositif Borloo ancien peut également être couplé à d’autres dispositifs fiscaux. Par exemple il est possible de cumuler son avantage avec celui du Malraux. C’est surcout vrai lorsqu’un immeuble se situe dans le périmètre d’une OPAH RU ou que cet immeuble est frappé d’un arrêté en ORI (Opération de Restauration Immobilière).

Qui peut bénéficier d’une convention ANAH ?

Pour bénéficier d’une convention ANAH il faut être soit une personne physique, c’est à dire que vous avez acheté en nom propre, soit une Société Civile Immobilière mais être soumis à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR) et non pas à l’impôt sur les sociétés.

Convention ANAH par un particulier

Un particulier est un contribuable dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Comme le dispositif Borloo ancien s’applique au foyer fiscal, le logement peut être la propriété́ des deux époux ou d’un seul d’entre eux. Il peut même appartenir à l’une des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI comme vos enfants ou parents.

Attention seul les contribuables qui possèdent leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de cette mesure. En effet il est nécessaire que les revenus du logement soient imposées en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Convention ANAH par une SCI

Il est possible de faire établir une convention entre l’ANAH et une SCI à condition que celle-ci soit transparente c’est à dire imposée à l’IR. Pour bénéficier du Borloo ancien les revenus de la location des logements doivent obligatoirement être imposées dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés. Par exemple on y retrouve :

  • Les sociétés civiles immobilières de gestion,
  • Les sociétés immobilières de copropriété́,
  • Tout autre société́ de personnes (société́ en nom collectif, société́ en participation).

Attention cependant à ce que les parts sociales des sociétés sont détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable. En aucun cas elles ne devront figurer à l’actif d’une société́ ou d’une entreprise individuelle même si le résultat lui est soumis à l’impôt sur le revenu.

Le dispositif fiscal ne s’applique pas aux logements inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle

Convention ANAH et bien démembré ou en indivision

Anah et démembrement

Si le bien avec lequel vous souhaitez établir une convention avec l’AHNA est le démembrement de propriété́ du logement. C’est ce qu’on retrouve lorsqu’il y a une nue-propriété́ avec usufruit, le dispositif fiscal peut quand même s’appliquer. Cependant il faut que le démembrement soit antérieur à l’engagement de location du logement ou de conservation des parts. En effet seul l’usufruitier peut bénéficier de la déduction sur les loyers perçu. C’est lui qui prendra les engagements liés à la convention qu’il aura signée.

Si le démembrement du logement intervient après la date de la prise de l’engagement de location l’avantage fiscal est remis en cause. Vous devez donc être vigilant lorsque vous démembrez un bien qui est lié à un dispositif fiscal du Borloo ancien pour ne pas être requalifié fiscalement.

Anah et indivision

immeuble démembré

Découper un immeuble en indivision

Pour un logement en indivision, la location du logement ouvre droit au dispositif fiscal et dans ce cas, chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la déduction dépendant du type de loyer pratiqué. Celle-ci sera recalculée en fonction de la quote-part indivise.

Evitez également que l’avantage fiscal du Borloo ancien ne soit remis en question en respectant toutes ces conditions :

  • Chaque indivisaire s’engage conjointement à louer le logement nu ou à conserver leurs parts sociales pendant la durée de la convention.
  • Le locataire du logement ne peut pas être l’un des indivisaires ou une personne fiscalement à la charge de l’un d’eux ou ascendants ou descendants.

Avantage du Borloo ancien

L’avantage du Borloo ancien est presque miraculeux pour les investisseurs immobiliers. C’est à dire pour ceux qui disposent déjà de revenus fonciers. Le schéma classique était de jouer avec le déficit foncier pour les gommer. Avec le Borloo ancien il y existe un nouveau levier. Celui de diminuer virtuellement les loyers perçus.

Abattement fiscal sur les loyers avec le Borloo ancien

Borloo ancien avantage fiscal

Diminuer vos impôts avec le Borloo ancien

Vous pouvez disposer d’un abattement variant de 30% à 70% sur le loyer payé par votre locataire. Par exemple s’il vous paie 100 euros de loyer par mois vous allez déclarer dans vos revenus entre 30 et 70 euros pour les cents qui arriveront dans votre poche.

Avec le matraquage fiscal vous allez diminuer le montant que vous déclarerez aux impôts et optimiserez du coup votre déficit foncier. C’est une bouffée d’oxygène qui a été donné aux investissements locatifs.

Abattement Borloo de 30%

Une déduction de 30% peut vous être accordé lorsque vous choisissez de pratiquer un tarif au loyer intermédiaire. C’est un tarif qui est sensiblement identique à celui que l’on retrouve pour un bien en Pinel.

Cette déduction est très intéressante pour les biens immobiliers qui se situent dans des zones tendues. En effet vous pourrez proposer un logement à un prix correct pour la zone.

C’est adapté pour des biens qui ne nécessitent pas de travaux. Vous pouvez et devrez l’envisager lorsque que votre logement à plus de 15 ans et que les anciens dispositifs fiscaux comme le Sellier ou le De Robien ne joue plus leur rôle.

Le plafond des loyers est :

  • Zone A bis 16,83 €
  • Zone A 12,50 €
  • Zone B1 10,07 €
  • Zone B2 8,75 €
  • Zone C 8,75 €

Abattement Borloo de 60%

Vous pouvez obtenir un abattement de 60% sur vos revenus fonciers en optant pour une convention à un tarif social ou très social. Ce tarif est bien inférieur au prix du marché.

Le tarif très social dispose du même abattement que le tarif social plus élevé. L’intérêt du tarif très social se situe au niveau des subventions accordées pour vos travaux. Une subvention supplémentaire peut vous être attribuée. Celle-ci est très avantageuse en fonction de votre superficie et du montant total de vos travaux. Vous pouvez surtout générer un cash-flow positif.

C’est une option à ne pas négliger lorsque vous acheter un bien immobilier qui nécessite une lourde rénovation comme un logement insalubre.

Le plafond des loyers est :

  • Zone A 6,63 €
  • Zone B (B1 et B2) 6,02 €
  • Zone C 5,40 €

Abattement Borloo de 70%

L’abattement de 70% n’est accordé que lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location à des personnes en situation difficile. En contre partie le bailleur s’engage à louer son logement à des locataires défavorisées ou à des personnes physiques dont la situation les ressources n’excèdent pas certains plafonds très faible. C’est un outil qui est utilisé pour trouver une solution locative de transition.

De plus cette disposition n’est applicable que dans les communes situées dans les zones tendues, c’est-à-dire les communes incluses dans les zones A, B1 et B2 dans le classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement.

Attention c’est assez risqué puisque vous devrez prendre en compte le risque de dégradation de votre logement. Si vous êtes joueur pourquoi pas.

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Ludo

Investisseur dans l'immobilier je partage ma passion pour ce type d'investissement. Ce n'est pas que l'aspect financier qui m'attire dans ce type de placement. En effet cela fait appel  à de nombreuses connaissances techniques et fiscales pour optimiser les rénovations entreprises. De plus cela permet de fournir des logements décents.

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